Locazioni: niente tassazione per i canoni non percepiti.

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Diciamolo chiaramente: sono anni ormai che chi ha un immobile oltre la prima casa ha la paura di darlo in locazione per paura che l’inquilino, una volta dentro, non esca più e smetta di pagare il canone di locazione. A questo danno si aggiunge poi la beffa dello Stato che pretende le tasse anche sui canoni che non sono stati percepiti dal proprietario. Ma le cose stanno cambiando.

Infatti l’art. 26 TUIR stabilisce che i redditi fondiari (i canoni per locazioni e fitti) vanno a costituire il reddito complessivo del titolare del diritto di credito (il proprietario in genere) indipendentemente dalla reale percezione.

Significa che se nel contratto di locazione si è scritto che il proprietario percepisce ogni anno 12mila euro di canone, le tasse si pagano su questi 12mila euro anche se al quarto mese l’inquilino smette di pagare.

Poiché con la crisi questa situazione era sempre più frequente e i proprietari erano sempre più vessati, si è già previsto che la tassazione riguardava i canoni non percepiti fino alla convalida dello sfratto per morosità del conduttore.

In sostanza si fissa una data legata ad documento certo con valore legale (la convalida di sfratto) oltre la quale lo Stato non pretende di tassare il proprietario mentre per i canoni non percepiti nei precedenti periodi d’imposta e già tassati è prevista l’attribuzione di un credito d’imposta pari all’imposta già pagata.

Tuttavia larticolo 3-quinquies D.L. 34/2019 (Decreto Crescita) modificherà questa regola dal primo gennaio 2020 in maniera più favorevole verso i proprietari degli immobili in locazione.

Infatti dal prossimo anno esclude da tassazione i canoni non percepiti se il mancato incasso è comprovato, alternativamente, dall’intimazione dello sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.

In pratica si anticipano gli effetti della detassazione dei canoni non percepiti poiché non bisognerà più attendere la conclusione del procedimento di convalida dello sfratto.

Queste regole varranno solo per i nuovi contratti stipulati a partire dal prossimo 1° gennaio 2020, mentre per i contratti già in essere, si applica la disciplina attuale: bisognerà attendere la convalida dello sfratto per morosità del conduttore.

Se poi si riesce a riscuotere i canoni non percepiti dall’ (ex) inquilino questi canoni vengono assoggettati alla tassazione separata come previsto dall’art. 21 TUIR. In pratica si applicano le regole per i redditi conseguiti a titolo di rimborso di imposte o di oneri dedotti dal reddito complessivo in annualità precedenti.

Il discorso comunque non vale per i contratti di locazione di immobili non abitativi, per i quali l’articolo 26 Tuir non prevede nulla. In questo caso è necessario ottenere la risoluzione del contratto per evitare la tassazione di canoni non percepiti.

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