Ammesso il pagamento ultrannuale del credito ipotecario

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Quando si accumulano molti finanziamenti o semplicemente le entrate mensili cominciano ad essere meno di quanto ogni mese si spende il mutuo, succede che si smette di pagare e prima o poi la banca si riprende la casa e ti chiede anche il resto. Come evitarlo?

Abbiamo già parlato delle legge sul sovraindebitamento e spiegato che è stata introdotta proprio per aiutare chi si trova in queste situazioni di difficoltà senza sua colpa.

Dopi l’ultima sentenza della Corte di Cassazione (giugno 2019) siamo ancora più convinti che questa legge sia la strada più sicura e più rapida per liberarsi dall’incubo pignoramento anche pagando meno del mutuo che residua.

Infatti la Cassazione ha specificato che chi ha i requisiti di legge è ammesso a pagare il mutuo meno del suo valore e anche in molti più anni del piano originale.

In questo modo anche chi oggi non riesce a pagare il mutuo può avere la sicurezza di non dover per forza perdere la casa.

La legge sul sovraindebitamento prevede infatti che i crediti garantiti da ipoteca (come il mutuo) possano non essere restituiti per intero purché venga riconosciuto al creditore il valore di mercato attuale del bene.

Facciamo un esempio. Si è acquistata casa nel 2008 a 150mila euro e si è pagato il mutuo fino al 2018, per cui avanzano 120mila euro ma non si è in grado di pagare tutti quei soldi. Se la casa nel 2019 vale 80mila euro il debitore, per liberarsi, dovrà restituire alla banca solamente 80mila euro e non più 120mila.

Ma poiché un articolo della legge sul sovraindebitamento (art. 8) prevede che la dilazione oltre 12 mesi del pagamento del mutuo (scaduto) sia possibile solo nel caso dell’imprenditore che decide di proseguire l’attività imprenditoriale, autorizzandolo a sospendere il pagamento del mutuo anche per un anno, molti giudici hanno ritenuto che il debitore dovesse pagare il mutuo residuo entro un anno dall’apertura della procedura (cosa impensabile per chi già non riusciva a pagarlo in 10-20’anni!).

Questo perché l’anno scorso, sempre la Cassazione, aveva riconosciuto la possibilità di pagare il mutuo anche in più di sei anni ma solo se il mutuo non fosse già stato risolto con la comunicazione al debitore della decadenza dal beneficio del termine.

La nuova sentenza di giugno 2019 afferma che tale orientamento non è coerente con la normativa (purtroppo accade spesso che la Cassazione smentisce se stessa!).

Secondo la Suprema Corte, anche se la legge sul sovraindebitamento (L. n. 3/2012) non richiama l’art. 55 L. Fall., è principio generale delle procedure concorsuali che nel momento in cui si apre la procedura tutti i crediti anteriori si devono considerare scaduti. Quindi di fatto il mutuo si risolve nel momento in cui si apre la procedura con omologa anche se non era precedentemente in sofferenza.

Questa regola varrebbe anche se l’art. 55 L. Fall. non si ritenesse applicabile alla legge sul sovraindebitamento poiché rimane sempre applicabile l’art. 1186 c.c. secondo cui se il debitore diventa inadempiente e il termine di pagamento è fissato nell’interesse del debitore (come nel mutuo), il debito si considera scaduto.

Poiché il presupposto per essere ammessi alla procedura di esdebitazione è il sovraindebitamento, che sostanzialmente coincide con uno stato di insolvenza, è di per sé evidente che il debitore è inadempiente e il mutuo si deve ritenere scaduto.

Inoltre c’erano giudici che negavano la possibilità di pagare il mutuo in più di 12 mesi perché la banca creditrice nel piano del consumatore non ha diritto di votare e, quindi non potrebbe esprimere il suo disaccordo.

In verità, come ha giustamente osservato la Cassazione (e come sosteniamo da sempre anche noi), nel piano del consumatore ai creditori viene comunque data la possibilità di opporsi al piano. Questo è un modo di esprimere il proprio dissenso anche se non sotto forma di voto.

Altro argomento con cui i giudici tendevano a rifiutare i piani del consumatore con durate molto lunghe per il pagamento del mutuo era che la legge sulla ragionevole durata del processo non era rispettata (legge Pinto che prevede un tempo massimo di 6 anni per la chiusura delle procedure concorsuali).

Anche in questo caso la Cassazione ha affermato quello che noi pensiamo da anni: la legge sulla ragionevole durata della procedura si applica ai processi e non all’esecuzione di un accordo o di un piano. La procedura del sovraindebitamento si chiude con l’omologa (che in genere non va oltre i 3-5 mesi).

Ecco dunque che la Cassazione afferma un principio che a noi sembrava chiaro fin da subito: un piano di pagamento molto lungo (15-30 anni) non può essere rigettato dal Giudice se i creditori non si oppongono. Il giudice non può e non deve sostituirsi alla valutazione dei creditori circa i loro interessi.

Ricordati di condividere questo articolo se pensi che possa servire ad altri. See you later!

Sei in difficoltà con il pagamento del mutuo? Hai paura che ti vendano la casa all’asta e vorresti liberarti di questo incubo? Affidati a noi: aiutiamo proprio le persone come te

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